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リスクも算入する利回り計算

May 7, 2018 admin 0

利回り計算とは、実利回りよりも、さらに厳密に利益を算出することである。これは、修繕積立金や税金などの年間の支出に加え、空室になったときの収入滅のリスク、購入時にかかった諸費用なども含めて計算している。  順を追って解説しよう。まずは空室リスク。これは10%と見積もる1年12カ月のうち、1カ月強の空室が出ると想定している。その分の家賃収入がなくても赤字にならないように、という意味だ。  それから不動産購入価格を1割増しとする。これは、購入時に売買手数料や登記料などの費用が必要。だから。その分、購入価格をアップさせておくのだ。  この方法で、再度、物件価格500万円の利回りを計算しよう。年間賃料は60万円から54万円に減る。さらに物件価格は550万円に増える年間の支出自体は変わらないが、利回りは6.55%になる。なんと、表面利回りからすると、半分近くにまで落ち込んでしまう。しかし、ここまでやらないと、本当に利益を生んでくれるかどうかは分からないのだ。  

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キャッシュオンキャッシュを計算する

April 7, 2018 admin 0

  仮に貴方と売主が256,000ドルという値段で合意に達したとして、今度は、貸し出しの支払額がどんだけになるかを計算しなければならない。 ここは、融資に詳しいチームのメンバーやブローカーの出番となるかもしれないが、インターネットの検索エンジン「グーグル」に貸し出し決済と打ち込むだけで、貸し出しの計算機が無数に出てくる。 それを使用して、クレジットの代金と利息という2つの数字を入力すると、瞬時にクレジットの支払予定の数字が出てくる。 私が使った数字は、オファー値段とその10パーセント、つまり25,600ドルのデポジット、また利息は同じ7.5パーセントだ。 ローン計算機は、クレジットの支払額として20,010ドルをはじき出した。 見当した純営業利益は22,368ドルなので、それを考慮すると、無論これは気分のいい数字だ。 最後のステップは、貸付金の支払額を純営業利益の予想額から差し引き、実際の利益がどんだけかを知る事だ。 純営業利益を22,368ドルとし、貸し出し支払額として20,010ドルを差し引けば、この物件について予見される利益は2,358ドルとなる。 これは良い数字だろうか、それとも悪い数字だろうか。 本当はそれを知るメソッドがある。 キャッシュ・オン・キャッシュを計算すればいい。 これは、出資利益率に大変よく似ている。 キャッシュ・オン・キャッシュを計算するには、利益である2,358ドルを、デポジットとして支払う25,600ドルで割る。 この取引では、貴方のキャッシュ・オン・キャッシュ・リターン(率)は9.2パーセントだ。 これは、それほど悪い数字ではない。 収入と支出について情報収集をするために時を割くなら、その物件を運営するのに何が必須か、その物件でどんだけ儲ける事が可能なかがわかる。 売主との次の話し合いの前に、しかも言うまでもなくオファーを出す前に、数多くの情報を得る事が可能なだろう。

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手を引く勇気を持つ

March 7, 2018 admin 0

もしも物件を分析して良い取引ではないと思うなら、つまり純キャッシュフローが低すぎるならば、その物件を見送るか、納得できる数字にするために当初よりかなり低い値を提示する必要があるだろう。 数字は嘘をつかないし、計算間違いをしていないかぎり、あなたがたがたどり着いた予測は事実に基づいたものだ。今までの努力が水の泡になった気がするかもしれない。しかし、取引から手を引いてもまったく問題はない。しかし、このプロセスの 1つ 1つのステップが学習体験にになっていること、そして練習や計算、建物の実地検分をするたびに、ますます賢くなっていくことを忘れないことだ。次の物件ではあなたは前より 2倍も速く 、前より3倍も徹底的に作業がやれるようになっている自分に気づくはずだ。 学ぶことは、決して時間の浪費にはならない。ほとんどの取引の場合、私はこの重大な局面で物件から手を引く。わざわざこう明言するのは、大半の人が、ここに至るまでに物件やプロセスに夢中になってしまい、取引から手を引きたがらないからだ。 必要な情報さえすべて揃えば、私は30分ほどで、物件を評価することができる。それらの数字や常識を使って、 もしも自分が取り組んでいる取引がつじつまの合わないものだと判ったら、さっさと次の物件へ行くべきである。 万一、それでもまだこの取引はいけるのではないかと判断した場合は、しっかり準備をしているおかげでかなり有利な位置から交渉に臨めることがわかるだろう。すべての数字や事実を把握しているからだ。まじめな話、数字や事実は、このプロセスから感情という要素をしめだしてしまう。現実的になろう。売主が反感を抱いているときもある。 売主は、自分の物件には提示された現実の価値よりもはるかに高い価値があると思い込んでいる。よくある話だ。しかし、あなたは数字で武装しているので、売主のオフィスに行ったときにあつかましい態度でいい加減な低価格を提示するようなまねはしない。それどころか、リサーチや事実に基づいてよく準備をし、業界標準の方程式を使って算出した現実的なオファーの数字を携えていく。売主がいかに不満をわめきたてようと、提示された金額が公平なものだとわかるだろう。ただ、売主が結論を出すのに少しばかり余計に時間がかかるだけのことだ。

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物件からの収入を確認する

February 7, 2018 admin 0

売主が賃貸物件の現在の収入を概算事業計画表や口頭で明らかにしたら、それらの数字を検証しよう。物件からの収入は、投資物件を買うときは真っ先に見るべき要素であり、おそらく最も重要な要素となる。銀行があなた自身の資産を担保に融資する住宅ローンと違って、投資用賃貸物件のローンは、物件そのものの収入を生み出す潜在能力によって担保される場合が非常に多い。あなたが真っ先に収入を検証しなくても、後で銀行のためにやらなければならなくなるのだから、いまやっておいたほうがいい。そしてこのたった1つの変数が、この物件がさらに時間をかける価値のあるものかどうかを教えてくれるはずだ。

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マンションの解散価値

January 10, 2018 admin 0

マンションの「解散 価値」など と言いますと、企業再生ファン ドやハゲタカ・ファンドなどの話を思い浮かべるかもしれませんが、マンション投資でも「解散価値」で収支や損得を考えることが可能なのです。現に、こう した発想に よるマンション投資が一部で出始めている、 とも言われます。わが国でマンシ ョンが出現してから40年あ まり。将来、先に行けば行くほど、「解散価値」に基づいて、古いマンションを売買する余地が広がる でしょう 。「解散 価値」を意識 した不動産投資とは、どういうものでしょう か。 これは首都圏や京阪神地区などの一部地域で見られる現象ですが、昭和3 0 年代後半や40 年代 に分譲された中古物件(立 地の良い物件)が 450 万円、あ るいは500 万円などといった値段で売りに出されてい ます。 […]

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室内の検査

December 7, 2017 admin 0

目的…物件について物理的な面を知り、入居者の状況について感触加のに役立つ。また、もしこの物件を購入したとしたら、将来のキャッシュフローにどのような問題が起こるかを理解する助けとなる。動産の実際の状態を判断し、規模の大きな修繕がどれくらい必要かについての感触が得られる。 チェックポイント 現在の入居者のライフスタイルについての手がかり。麻薬がらみの犯罪関係者から不潔な生活をしている人々まであらゆるものを目撃してきた。ろくろく家具も持たず、床の上で眠り、身の回り品を重たそうなバッグに入れている入居者のいるユニットは、将来的には空き部屋になるおそれがある。 売主は賃貸中だと言っているが、住んでいる人がいないユニット。売主の中には、家賃台帳の内容を水増しして、本当は居もしない入居者をでっちあげる人や、単に記録の管理が悪くて現在の賃貸状況を把握していない人がいる。 なくなっている家具や電気器具、あるいは使用の寿命がほとんど切れかかっている備品。これらにあてはまる電気器具、カーペット、ビノール製の床板、キャビネットなどをすべてリストアップすること。 建物や設備に対する水や火、または入居者による大きな損傷。 各ユニットの害虫の問題を示すような証拠を探し、害虫駆除が必要な部分をすべて記録すること。

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オーナーに連絡を入れる

November 7, 2017 admin 0

投資用不動産の世界に足を踏み入れると、すぐに、この世界にはプライパシーがまったく無いことに気づくだろう。ことに米国の不動産市場では、本当にそうだ。インターネットにアクセスすれば、10分足らずであなたが住んでいる家の価値、面積、ベッドルームとパスルームの数、いついくらで買ったか、どんな様子の家か、どこに建っているかを知ることができる。そして多くの場合、衛星カメラが写した周辺の写真も実際に見ることができるのだ!あなたもさぞかし驚いたことだろう。だが、以上のことは、物件を調査するときにインターネットから自分で引き出せる情報なのですぐに慣れる。 いま私が挙げたものはすべて公の記録だ。これらの情報を得るための情報源に違法なものや怪しげなものはひとつもない。実際、情報源のほとんどは官公庁などの役所だ。ここで言いたいのはただ、私でもあなたの家についで情報が見つけられるのだから、あなたも、自分が買いたいと思っているあらゆる建物について情報を見つけることができるということだ。の名前、住所、電話番号も含まれている。 以上は、物件についで情報を見つけるひとつの簡単な方法だが、いつも、できるだけ多くのことを知っておくほうが身のためだ。また、もっと直接的なやり方として、物件の住人や物件管理人、その地域の不動産ブローカ一、租税査定宮の事務所、権原保険会社 [「権原」とは不動産の所有権のこと]の人に話を聞くこともできる。 物件のオーナーを探していくと、その物件が個人ではなく法人の所有になっているとわかることもある。そんなことであきらめてはいけなし3。州の法務局に聞けば、その法人の名称、住所、担当窓口の電話番号を手に入れることができる。秘密になっていることは何もないのだ! 物件について十分な事実を集めたら、オーナーに連絡してみよう。これは、物件についてもっと多くのことを知り、オーナーにオファーを検討する気があるかどうかを知る最良の方法だ。電話をかけるのは、最初はおそろしいことのように思えるかもしれないが、初めから正直であれば何もこわがることはない。とりつくろう必要はない。ただ質問をして、断られることも覚悟しておこう。物件のオーナーとの初めての会話に役立つように、章末に例を用意してみたので参考にしてほしい。 オーナーに連絡を入れることは、例に示したような方向に会話をもっていくことができれば簡単だといえる。初めて電話をかけるときは、売主を教育する努力をすること、そして人間関係を築くことを目標にしよう。売主には2通りある。人を信用するタイプと信用しないタイプだ。あなたにたくさんの情報を提供し、手助けしてくれる人もいる。秘密主義で何も明かそうとしない人もいる。相手がいずれのタイプでも、すべての会話について正確な記録をとっておこう。この会話の中で話されたことが、今後のあらゆる交渉において非常に重大なものになるからだ。

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経済の多様化と開拓者精神

September 23, 2017 admin 0

経済の多様化。私は、経済がうまく多様化していない地域は避けて通っている。マーケット全体が破綻した産業部門の犠牲者になるという出来事は前にもあったし、これからもまた起こる。ピッツパーグやヒューストンでも起こ ったし、デトロイトもそうだ、った。つい最近では、サンフランシスコのベイ エリアで ITバブルがはじけたときに起こった。開拓精神。開拓者たちは歴史の中ではロマンチックな地位を占めているが、私は自分が開拓者にならないように用心している。物事の先端に行き過ぎると、お金がかかるし危険な状態になりかねない。つとめて波を起こさないようにしているが、盛り上がりつつある波を見つけたら、その披をつかまえて乗るようにしている。

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なぜチームが必要なのか

August 19, 2017 admin 0

なぜ不動産投資をやるのにチームが必要なのか。 専門家のチームを持つのは、タダではないし安くもない。これが、多くの経験の浅い投資家たちが初歩的なミスをおかす 原因となっている。彼らは、ほとんどすべてのことを自分でやろうとする。それは、最初のうちにはちょっとしたお金の節約になるかもしれないが、長期的にはたいてい損をすることになる。 チームに不動産投資の専門家がいなければ、物件探しや評価、交渉にそれだけ多く時間がかかり、あなたの貴重な時間が使われ、優良な投資のチャンスが失われる。 自分 1人でやると、契約書に抜けている条項や工事の明らかな欠陥など見抜けないことがある。専門家が見れば一目でわかるような細かな点を見過ごしてしまう。専門家チームを味方につげることは、物件の購入と管理という、ときには荒れ狂う流れを渡っていくときに、予期しない出来事に遭遇する回数が少なくなることを意味している。投資物件で発生する不意の出来事は往々にして良く起こります。

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中古マンション市場の現実

July 14, 2017 admin 0

中古マンションでは居住者が次々と売りに出す旬の時期があるらしいということ。 買うほうから見れば、築後5-10 年ぐらいが望ましいのです。 しかし中古市場にウリに出される物件は、築後10 年超から2 0 年前後ぐらいの物件が多い。ここにミスマッチがあります。これが中古マンション市場の現実です。中古マンションを買って、賃貸料収入で資産運用を進め ようと考える人は、周辺地域のマンション事情、不動産賃貸市場の状況に詳 しくなる努力が欠かせません。ですが、それだけでは足り ません。 不動産仲介業者とのネットワークを広げ、深くすること。こうして、あまり市場に出てこない築10 年未満の優良物件の情報を、他人よりも“先に”回して もらう 。これが必要なのです。そのため、売買を仲介する不動産業者には、「いい物件があれば、いつでも 買います」 という 姿勢を見せておかなくてはいけま せん。